• Loading...
 

Hỏi đáp

Thư viện hình ảnh

      

Thư viện Video

Giải pháp cho những ngôi nhà không “sổ”
Ngày xuất bản: 24/12/2020 2:20:00 CH
Lượt đọc: 250

Thời gian qua, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) trên cả nước đã dần đi vào nền nếp và đạt được kết quả nhất định. Tuy nhiên, tại các đô thị lớn, công tác này vẫn còn nhiều khó khăn, nhất là ở các dự án phát triển nhà ở.

Hiện nay, tại khu vực các đô thị đã căn bản hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Tại các dự án phát triển nhà ở thì việc cấp GCN lần đầu đối với với diện tích đất giao cho chủ đầu tư đã được thực hiện đồng thời với thủ tục giao đất, cho thuê đất.

Tuy nhiên, ngoài các trường hợp cấp GCN lần đầu thì còn tình trạng vướng mắc trong việc cấp GCN đối với trường hợp thực hiện về giao dịch đất đai mà chủ yếu ở các dự án phát triển nhà ở. Đặc biệt, nhiều trường hợp người dân đã mua nhà ở, nhận bàn giao nhà ở nhiều năm nhưng đến nay vẫn chưa được cấp GCN, gây bức xúc trong người dân.

 

Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại dự án phát triển nhà ở vẫn còn nhiều khó khăn. Ảnh: Hoàng Minh

Theo Báo cáo gần nhất của thành phố Hà Nội, số lượng căn hộ thuộc các loại hình dự án phát triển nhà ở đến nay đạt 62.265 căn, trong đó số căn hộ được cấp GCN mới đạt 33.204 căn hộ và vẫn còn 29.071 căn hộ trên địa bàn Hà Nội đang tạm thời chưa được giải quyết việc cấp GCN.

Theo quy định của pháp luật về đất đai thì đối với các công trình có vi phạm pháp luật về nhà ở và xây dựng, khi giải quyết việc cấp GCN, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ phải xử lý các vi phạm. Do đó, nhiều dự án sẽ phải tổ chức thanh tra, xử lý đồng thời song song với việc cấp sổ hoặc phải chờ địa phương tổ chức thanh tra, xử lý rồi mới giải quyết việc cấp sổ.

Lý giải nguyên nhân về việc này, các cơ quan quản lý cho biết, tồn tại trong cấp GCN với trường hợp không thuộc dự án phát triển nhà ở có nhiều nguyên nhân, trong đó: Có nhiều trường hợp người sử dụng đất còn chưa được cấp do vi phạm phát luật đất đai như: lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng trái phép, mua bán, sang nhượng trao tay không đúng pháp luật.

Bên cạnh đó, còn nhiều trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng người dân chưa có đủ khả năng chi trả, hoặc chưa có nhu cầu cấp Giấy nên chưa sẵn sàng chi trả. Điều này dẫn tới có trường hợp đến làm thủ tục nhưng không nộp tiền sử dụng đất để nhận GCN…

Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP (có hiệu lực từ 5/1/2020) về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai, tính từ ngày bàn giao nhà ở, đất cho người mua, hoặc kể từ thời điểm người mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận mà chủ đầu tư chậm làm sổ hồng cho cư dân sẽ bị phạt hành chính.

Theo đó, chủ đầu tư nào chậm bàn giao sổ hồng cho người mua nhà từ sau 50 ngày đến 6 tháng sẽ bị phạt tiền từ 10 - 100 triệu đồng; chậm từ 6 - 9 tháng sẽ bị phạt từ 30 - 300 triệu đồng; chậm từ 9 - 12 tháng sẽ bị phạt từ 50 - 500 triệu đồng; chậm từ một năm trở lên sẽ bị phạt từ 100 triệu đến 1 tỷ đồng.

Về phía cơ quan quản lý, nhiều trường hợp cơ quan chủ quản nhà đất trước đây đã giải thể hoặc thay đổi về tổ chức, không còn hồ sơ, giấy tờ để xác định chủ sử dụng, xác định nghĩa vụ tài chính; hồ sơ hóa giá nhà không thể hiện quyền sử dụng đất; còn tình trạng nhũng nhiễu khi giải quyết thủ tục cấp GCN; thiếu kiểm tra, giám sát ngăn chặn vi phạm…

Việc cấp GCN đối với dự án phát triển nhà ở, chủ yếu là do chủ đầu tư có vi phạm pháp luật về xây dựng, nhà ở, đất đai hoặc chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính nên thời gian giải quyết bị kéo dài do phải xử lý các tồn tại. Thực tế, việc bảo đảm phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là điệu kiện cần thiết theo quy định của Luật Đất đai (Khoản 3, Điều 98) để tránh thất thu cho Nhà nước.

Do đó, để giải quyết được việc cấp GCN trong khu vực đô thị nói chung, dự án phát triển nhà ở nói nói riêng thì người sử dụng đất, chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, ở khu vực đô thị, điển hình như tại TP.HCM vẫn đang còn khó khăn trong việc xác định nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất của dự án) như: tổ chức thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá, xác định giá đất trong quá khứ, việc định giá đất đối với một số vị trí sinh lợi cao… dẫn đến người mua nhà vẫn chưa được cấp GCN.

Theo Điều 26 Luật Nhà ở 2014 và Khoản 4, Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua, chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, trừ trường hợp người mua tự nguyện thực hiện.

Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng, người mua căn hộ có thể tổ chức cuộc gặp trực tiếp với chủ đầu tư để trao đổi và đề nghị hoàn tất giao sổ cho người mua căn hộ

Đồng thời, do còn tình trạng dự án phát triển nhà ở vi phạm về quy hoạch như: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; công trình được tạo lập không đúng với thiết kế được duyệt Giấy phép xây dựng; tự ý điều chỉnh công năng của công trình chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép… Việc xử lý vi phạm pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở cần phải được UBND các tỉnh, thành phố quan tâm chỉ đạo quyết liệt.

Theo Báo TN&MT